काठमाडौं । पछिल्लो समय घरजग्गा कारोबारको अवस्था साच्चै साँघुरिदै गएको विभिन्न तथ्यहरूले पुष्टि गर्दै गएका छन्। त्यसमा सर्वप्रथम त वर्तमान समयमा समग्र अर्थतन्त्र नै सुस्त गतिमा अगाडि बढिरहेको अवस्था छ भने दोस्रो विषय सत्ता समीकरणले अर्थतन्त्रको लयलाई फेरी केही समय ब्रेक लगाउने अवस्था सिर्जना भएको हो ।
अहिले नेपालको सन्दर्भमा घरजग्गाको कारोबार सुस्त अवस्थामा छ। यो समस्या अहिलेको मात्रै समस्या भने हाईन बरु यो कोरोना महामारीको पहिलो लहरपछाडि निरन्तर रूपमा चल्दै आएको समस्या हो । नेपाल राष्ट्र बैंकले केही हदसम्म खुकुलो नीति अवलम्बन गरेका बेला घरजग्गा कारोबार बढेको थियो तर नीतिमा खुकुलोपना आएको भएपनी सोचे अनुरूपको कारोबार भने हुन सकिरहेको छैन।
पछिल्लो तीन वर्षदेखिको घरजग्गा कारोबारको ट्रेन्डलाई हेर्ने हो भने आव २०७७-७८ मा करिब १२ खर्ब रुपैयाँ बराबरको प्रोपर्टी रजिस्ट्रेसन भएको थियो । आव २०७८-७९ मा साढे १० खर्ब रुपैयाँको छ भने आव २०७९-८० मा साढे ७ खर्ब रुपैयाँ बराबरको कारोबार भएको देखिन्छ । घरजग्गा कारोबार समग्रमा घट्दो क्रममा छ ।
चालु वर्ष २०८०-८१ को कारोबारको तथ्यांकलाई विश्लेषण गर्दा उत्साहित भइहाल्ने परिस्थिति देखिँदैन। वर्षभरिमा ८ देखि १० खर्ब रुपैयाँ बराबरको प्रोपर्टी रजिस्ट्रेसन हुन्छ कि भन्ने अनुमान गर्न सक्ने अवस्था अझै बनेको देखिँदैन , वास्तवमा यस्तो किन भइरहेको छ ? घरजग्गाको समस्या किन बढिरहेको छ वा समस्या आउनु पछाडिको कारण के हो आर्थिक भ्वाईसकर्मी जसिन्द्र श्रीपालीले नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका अध्यक्ष भेषराज लोहनीलाई सोधेका छन् ।
घर जग्गाको कारोबारमा आएको समस्या आजको मात्रै समस्या हैन यसको लम्बेतान निकै लामो बनी सक्यो अब यही सिस्टम यही ढाँचामा घरजग्गाको कारोबारमा सुधार ल्याउँछौ भनेर हामी कोही कसैले भन्ने ठाउँ छैन, किनकि कारोबार चलायमान हुन नसक्नु वा सोचे अनुरुपको नुहुनुको खास कारण छ त्यो हो यहाँको सिस्टम घर जग्गा कारोबारमा बस्न नसकेको ”सिस्टम”
हामी कारोबार बढेन भन्ने चिन्ता गर्ने, कारोबार हुन सकेन भनेर कोलाहल मच्चाउने तर किन बढेन त्यसको पछाडिको कारणको विषयमा चाहिँ चासो चिन्ता गर्नु पर्दैन ? त्यस कारण हाम्रो अबको चासो र चिन्तनको विषय भनेको सिस्टममा भएको खराबीलाई निराकरण गर्ने तर्फ हुन सक्यो भने हामीले अपेक्षा गरे अनुसार परिणाम आउँछ होइन भने यस्तै अलमल नै अलमलमा सकिने देख्छु म । ब्रोकर हु भन्नेहरूसँग लाइसेन्स छैन , भएकाहरू गुमनाम हुने स्थिति आएको छ , घरजग्गाको कारोबारमा पुरै खण्डीकरण भएको छ त्यसलाई निरुत्साहित गर्ने सरकारसँग कुनै कार्यक्रम र ढाँचा छैन अनी कहाँबाट आउने सुधार कसरी बढ्ने कारोबार ?
राज्यसँग कुनै पोसेली छैन , निश्चित व्यक्तिहरूको हालीमुहाली भएको छ । पहिलो विषय नै कारोबार पारदर्शी छैन , घरजग्गा कारोबार व्यवसायी को हुन भन्ने यकिन छैन , राज्यले व्यवसायीलाई किटान गर्न सकेन , यहाँ राज्यलाई कर छलेर कारोबार गर्नेहरू दिनमा कमाएको भन्दा दोब्बर रातीमा कमाएर गएका छन् जसले राज्यको कुनै नीति नियम वा सीमा पनि चाहिएको छैन । काहीँ कतै कर तिरौला भन्ने पिरलो पनि भएन तर जो वास्तविक घरजग्गा कारोबार गर्ने, राज्यबाट लाइसेन्स लिएका व्यक्ति वा संस्था छ उसलाई त ठुलो मर्का परेको छ किनकि उसले त प्लानिङ पर्मिट ल्याउनुपर्ने हुन्छ ,ओपन स्पेस सोध्नुपर्यो , पूर्वाधार मापदण्ड खर्च तिर्नुपर्यो यस कारण वास्तविक व्यवसायी साँच्चिकै मर्कामा छन् ।
यहाँ राज्यले ब्रोकरलाई सामान्य रूपमा ल्याइदिएको छ , अन्य देशमा ब्रोकर बन्नलाई निश्चित अवधिसम्म यसको कोर्स पढ्नुपर्छ , विभिन्न परीक्षाहरू पास गर्नुपर्ने हुन्छ तर नेपालको हकमा ब्रोकर को डेभलर्भर को छुटाउनै गाह्रो भएको अवस्था छ यसको समग्र जवाफ सिस्टम हो मुख्य विषय राज्यसँग घरजग्गा कारोबार सम्बन्धी ठोस नीति नियम र सिस्टम छैन ।
विदेशको हकमा रियलस्डेट कम्पनीको भ्यालु सामान्य छैन , छिद्र कम्पनीहरूलाई एक ठाउँमा जोड्न राज्यले कदम चाल्नुपर्छ , त्यति गर्ने हो भने बजेट र जग्गा टुक्रा टुक्रा हुन पाउँदैन , उनीहरू नै मिलेर एउटा एरिया नै प्लटिङ गर्न सक्छन् त्यसले राज्यकोषमा मोटो रकम आउँछ । यसकारण निजी क्षेत्रलाई पनि ल्यानपुलिङको काम राज्यले गरिदिन आवश्यक छ।
स्टक मार्केटको जसरी एउटा बडी क्रियट गर्नुपर्यो र घरजग्गाको कारोबार पारदर्शी ढङ्गले गर्ने रोडम्याप बनाउनुपर्यो । यसो गर्दा राज्यपनी सुरक्षित र ब्रोकर पनि जिम्मेवार बन्न जान्छ । राज्यको मेकानिजम ठिक बन्यो भने यो हैरानी स्वतः हटेर जान्छ ।
अर्थतन्त्रका आन्तरिक सूचक पनि सुधार गर्दै जानुपर्ने हुन्छ । यसलाई तीव्र रूपमा सुधार गर्न बैंकहरुले कर्जाको ब्याजदर अझै घटाउनुपर्छ । पछिल्लो समय बैंकहरुले केही मात्रामा ब्याजदर घटाउँदै पनि लगेका छन् । तर त्यो पर्याप्त छैन । अहिले कायम ब्याजदरमा मानिस विश्वस्त हुन सकेका छैनन् । योभन्दा पनि महत्त्वपूर्ण कुरा अहिले सबै खाले व्यवसायीमा निराशा र ‘फ्रस्टेसन’ छाएका कारण सरकारले के कसरी हुन्छ विश्वास (कन्फिडेन्स) विकास हुने परिस्थिति नबनाएसम्म अहिलेको वातावरण सकारात्मक हुने देखिँदैन।
दीर्घकालीन रूपमा घरजग्गाको कारोबारलाई व्यवस्थित गर्न ल्यान्ड मार्केटको अवधारणा अघि सारेका छौँ । जसरी सेयर नेप्सेमा कारोबार हुन्छ, त्यसै गरी घरजग्गाहरूलाई पनि कुनै संयन्त्र खडा गर्ने कारोबार गर्नुपर्छ भन्ने धारणा घरजग्गा व्यवसायीको छ । यस विषयमा हामीले छलफललाई तीव्रता दिएका छौ । घरजग्गाको कारोबार गर्न ल्यान्ड मार्केट निर्माणसम्बन्धी कानुन बनाउनुपर्ने विषयमा कानुन मन्त्रालयसँग पर्याप्त छलफलको आवश्यकता छ । ल्यान्ड मार्केट कार्यान्वयनमा नल्याउने हो भने घरजग्गा कारोबारमा भइरहेको अपारदर्शिता, किर्ते घटना, जति राजस्व उठ्नुपर्ने त्यो नउठ्ने अवस्था छ । ल्यान्ड मार्केट कार्यान्वयनमा ल्याएको अवस्थामा यस्ता विकृति हटेर जान्छन् ।
वास्तविक मूल्यमै घरजग्गा खरिदबिक्री गर्नुपर्ने दायित्व हरेक व्यवसायी, सर्वसाधारण सबैको हो । तर घरजग्गा कम मूल्य (अन्डर भ्यालु) मा प्रोपर्टी रजिस्ट्रेसन गर्ने विकृति पनि छ । यसलाई सुधार गर्न हामीले स्टक मार्केट जस्तै ल्यान्ड मार्केट ल्याउनुपर्छ भनेर भनिरहेका हौँ । हामीले घरजग्गा डेभलपर र ब्रोकरहरूलाई लाइसेन्स प्रणालीमा लग्नै पर्छ भन्दै आएका छौँ। लाइसेन्स प्रणालीमा डेभलपर र ब्रोकरहरूलाई ल्याएनौँ भने यसले अहिलेको विकृत अवस्थालाई फेर्न सक्दैन र घरजग्गा बजारमा ठुला र व्यवस्थित कारोबार गराउन सक्दैन ।
यसका साथै राष्ट्र बैंकले पहिलो घर खरिदकर्ता (फर्स्ट होम बायर) हरूलाई किस्ताको करिब २ सय प्रतिशतसम्म आम्दानीको स्रोत देखाउनुपर्ने व्यवस्था गरेको छ । यो अत्यन्त कडा नीतिका रूपमा हामीले बुझेका छौँ । यो कारणले गर्दा घर किन्न आतुर ठुलो जनसङ्ख्या हच्किएको छ । सामर्थ्य नै नपुग्ने अवस्था राष्ट्र बैंकको यो नीतिले निर्माण गरिदिएको छ ।
सरकारको सहभागितामा निजी क्षेत्रलाई ल्यान्ड पुलिङको काम गर्न दिने व्यवस्था गर्नुपर्छ । चौथो भनेको हाम्रा सहरको एकरूपता कायम गर्न ‘ओनर बिल्ड सिस्टम’लाई निरुत्साहित गरेर लाइसेन्सप्राप्त कम्पनीहरूमार्फत मात्रै घर निर्माण गर्नुपर्ने परिस्थिति सृजना गर्नुपर्छ । यो काम गर्न सक्नुपर्छ ।
यसका साथै संयुक्त आवास परियोजनाभित्रको सामूहिक उपभोगको क्षेत्रलाई बिना दस्तुर सम्बन्धित व्यवस्थापन समितिलाई हस्तान्तरण गर्न दिनुपर्ने विषय महत्त्वपूर्ण छ । यी विषय सरकारले सम्बोधन गर्नुपर्छ । त्यसै गरी सरकारको कर्मचारीतन्त्र अन्तर्गत पनि नापी र मालपोत कार्यालयमा जुन कर्मचारी छन्, जसरी सेवा दिइरहेका छन्, आम नेपाली उनीहरूसँग सन्तुष्ट छैनन् । उनीहरूले दिइरहेको सेवा अत्यन्त कमजोर भइरहेको हामीले प्रस्ट देखेका छौ ।
